Immobilien erben in Köln & Umgebung: Freibeträge und steuerliche Bewertung

Immobilienbewertung durch das Finanzamt: Verfahren, Fallstricke und Rechtsschutz

Nach einem Erbfall oder einer Schenkung im Raum Köln, Erftkreis oder Bundesweit fordert das Finanzamt die Beteiligten zur Abgabe einer Feststellungserklärung auf. Das Ziel der Behörde ist die steuerliche Bewertung der Immobilie. Da sich die Erbschaft- und Schenkungsteuer nach diesem Wert richtet, hat die Feststellung direkte Auswirkungen auf Ihre Steuerlast.

Die standardisierten Bewertungsverfahren der Finanzverwaltung

Das Finanzamt nutzt zur Wertermittlung nach dem Bewertungsgesetz (BewG) standardisierte Massenverfahren. Je nach Art der Immobilie kommen unterschiedliche Methoden zum Einsatz:

• Vergleichswertverfahren: Wird vor allem bei Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern angewendet, sofern genügend zeitnahe Kaufpreise aus der Region vorliegen.
• Ertragswertverfahren: Findet Anwendung bei Mietwohnhäusern und Gewerbeimmobilien. Hierbei stehen die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen im Fokus.
• Sachwertverfahren: Wird immer dann genutzt, wenn kein anderes Verfahren greift. Es basiert auf den theoretischen Regelherstellungskosten des Gebäudes und dem Bodenrichtwert.

Warum die behördliche Bewertung oft abweichend ist

Die Verfahren des Finanzamts sind typisiert und können individuelle Besonderheiten des Objekts naturgemäß nicht berücksichtigen. Ein bestehender Sanierungsstau (z. B. eine veraltete Heizungsanlage oder ein sanierungsbedürftiges Dach), Altlasten im Boden, Baumängel oder mietrechtliche Bindungen bleiben in der behördlichen Berechnung oft außen vor. Die Folge sind überhöhte Werte, die nicht dem tatsächlichen Verkehrswert entsprechen.

Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Das Gesetz räumt Steuerpflichtigen ausdrücklich die Möglichkeit ein, den Nachweis eines niedrigeren tatsächlichen Werts (Verkehrswert) zu erbringen (§ 198 BewG). Dies gelingt in der Regel durch:

1. Ein zeitnah nach dem Stichtag erzielter Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr.
2. Ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertung.

Nach aktueller Rechtsprechung muss das Finanzamt den Nachweis des geringeren Wertes akzeptieren.

Steuerliche Überprüfung Ihres Bescheids

Haben Sie einen Feststellungsbescheid erhalten, der den Wert Ihrer Immobilie zu hoch ansetzt? Wir prüfen die Berechnungen der Finanzverwaltung im Detail und unterstützen Sie gegebenenfalls bei der Immobilienbewertung oder dem  Einspruch gegenüber dem Finanzamt, um Ihre steuerlichen Rechte zu wahren.

Die steuerliche Betreuung von Immobilienprojekten erfordert bei der Umsetzung oft die Zusammenarbeit mit angrenzenden Fachdisziplinen. Um eine ganzheitliche Bearbeitung aller Fragestellungen rund um den Kauf, Verkauf oder die Übertragung von Immobilien zu gewährleisten, kooperieren wir im Bedarfsfall mit qualifizierten Partnern aus unserem regionalen Netzwerk:

• Notare und Rechtsanwälte 

• Immobilienbewerter und Sachverständige 

• Immobilienmakler