Immobilien & Steuern – Ihre Steuerberatung in Köln & Region.
Kauf, Vermietung, Verkauf oder Schenkung – wir kennen die Stellschrauben und denken an steuerliche Auswirkungen.
1. Beim Kauf: Die steuerlichen Weichen richtig stellen
Viele entscheidende Steuerfragen entstehen vor dem Notartermin. Besonders wichtig:
- Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden / Gebäude).
- Berücksichtigung aller Anschaffungsnebenkosten.
- steuerliche Einordnung erster Renovierungen nach dem Kauf.
- Unterscheidung: Erhaltungsaufwand vs. anschaffungsnahe Herstellungskosten.
- Besonderheiten bei vermieteten oder gemischt genutzten Immobilien.
2. In der Vermietung: Steuerliche Chancen erkennen
Vermietete Immobilien bieten viele Möglichkeiten – aber nur, wenn man alle Punkte erfasst.
- vollständige Werbungskosten (nichts bleibt unberücksichtigt).
- Erhaltungsaufwand vs. aktivierungspflichtige Baumaßnahmen.
- Modernisierungen und energetische Maßnahmen.
- korrekte AfA und Anpassungen bei Umbauten.
- steuerliche Behandlung von Leerstand oder Nutzungsänderungen.
- Besonderheiten bei möblierter oder kurzfristiger Vermietung.
- Zuordnung und Abzug von Finanzierungskosten.
3. Beim Verkauf: Steuerfallen rechtzeitig erkennen
Ein Verkauf kann steuerfrei sein – muss er aber nicht. Entscheidend sind Fristen, Nutzung und Timing.
- Spekulationsfrist & Ausnahmen.
- Eigennutzung und deren steuerlicher Einfluss.
- wie Vermietung den steuerpflichtigen Gewinn verändert.
- Auswirkungen größerer Modernisierungen vor Verkauf.
- Bewertung mit Nießbrauch oder Wohnrecht.
- Berechnung des voraussichtlichen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns.
4. Immobilien in der Familie: Schenkung & Erbe
- Nutzung von Freibeträgen.
- Nießbrauch, Wohnrechte & deren steuerliche Wirkung.
- Bewertung nach dem Bewertungsgesetz.
- mehrstufige Übertragungen.
- langfristige steuerliche Planung innerhalb der Familie.
Zusammenarbeit an den relevanten Schnittstellen:
Ihre Situation individuell betrachten
Analysieren Sie gemeinsam mit uns Ihre steuerlichen Möglichkeiten.
Lara Salzer
Steuerberaterin
- Familienbetrieb in 3. Generation
- Personalisierte Beratung
- Voll Digital
- Auf Privatvermögen spezialisiert
Fragen und Antworten
Beim Immobilienkauf in Köln spielen insbesondere die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude, die Grunderwerbsteuer, die Erfassung von Anschaffungsnebenkosten sowie die steuerliche Einordnung von Modernisierungen eine große Rolle. Eine korrekte Aufteilung wirkt sich langfristig auf die Abschreibung (AfA) und damit auf Ihre Steuerlast aus.
Als Vermieter können Sie unter anderem Finanzierungskosten, Renovierungen, Erhaltungsaufwand, Verwaltungskosten, Abschreibungen sowie Fahrtkosten steuerlich geltend machen. Wichtig ist die korrekte Einordnung der Maßnahmen (Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten), da dies einen erheblichen Einfluss auf den Sofortabzug hat.
Ein Immobilienverkauf ist steuerfrei, wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren eingehalten wurde oder die Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst genutzt wurde. Bei vermieteten Objekten können Modernisierungen oder Nutzungsänderungen vor dem Verkauf steuerliche Folgen haben – eine rechtzeitige Prüfung lohnt sich.
Bei der Schenkung einer Immobilie spielen Freibeträge, Grunderwerbsteuer und die Bewertung von Boden und Gebäude eine wichtige Rolle. Gestaltungen wie Nießbrauch oder Teilübertragungen können die Steuerlast senken. Eine frühzeitige Planung schützt vor hohen Schenkungssteuern und sichert die optimale Übertragung an die nächste Generation.
Für Immobilienthemen arbeiten wir seit Jahren mit erfahrenen Immobilienmaklern, Notaren, Gutachtern und Fachanwälten zusammen. Wir stellen Kontakte für Sie her, wenn steuerliche, rechtliche und wirtschaftliche Fragen ineinandergreifen.