Immobilien testamentarisch vererben: Steuerliche Aspekte bei der Nachfolgeplanung

Testament und Vermächtnis bei Immobilien: Wichtige Unterschiede in der Nachfolgeplanung

Wer sein Immobilienvermögen im Raum Köln, dem Erftkreis oder Bundesweit für die nächste Generation absichern möchte, befasst sich frühzeitig mit der Nachfolgegestaltung. Dabei fallen in der Praxis häufig zwei Begriffe, deren rechtliche und steuerliche Auswirkungen sich grundlegend unterscheiden: das Testament und das Vermächtnis.

Für Eigentümer ist es entscheidend, den genauen Testament und Vermächtnis Unterschied zu kennen, um den Übergang von Wohneigentum oder Anlageobjekten präzise und im Sinne der eigenen Familie zu steuern.

Die Erbeinsetzung per Testament: Der Gesamtrechtsnachfolger

Mit einem klassischen Testament bestimmen Sie einen oder mehrere Erben. Der Erbe wird zivilrechtlich zum sogenannten Gesamtrechtsnachfolger. Das bedeutet: Ihm fällt das gesamte Vermögen – aber auch alle eventuell vorhandenen Schulden oder Verpflichtungen – als Ganzes zu.

Gibt es mehrere Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Keiner der Miterben kann dann allein über eine geerbte Immobilie verfügen; alle Entscheidungen müssen gemeinschaftlich getroffen werden.

Das Vermächtnis: Gezielte Zuordnung einzelner Vermögenswerte

Das Vermächtnis bietet eine flexiblere Alternative, wenn Sie eine bestimmte Immobilie einer konkreten Person zukommen lassen möchten, ohne diese als Erben einzusetzen. Der Vermächtnisnehmer wird nicht Mitglied der Erbengemeinschaft. 

Er erhält lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch gegen die Erben auf Herausgabe des jeweiligen Gegenstands. So können Sie beispielsweise Ihren Ehepartner als Alleinerben einsetzen, einer Nichte oder einem langjährigen Bekannten jedoch per Vermächtnis eine Eigentumswohnung übertragen.

Steuerliche Betrachtung von Erbe und Vermächtnis

Aus Sicht des Erbschaftsteuergesetzes (ErbStG) macht es beim Erwerb einer Immobilie steuerlich zunächst keinen Unterschied, ob der Übergang durch eine Erbschaft oder ein Vermächtnis erfolgt. Der Vermächtnisnehmer muss den Erwerb ebenso versteuern wie ein Erbe. Der maßgebliche Vorteil liegt jedoch in der präzisen Steuerung: Durch geschickte Vermächtnisregelungen lassen sich Freibeträge innerhalb der Familie gezielt ausnutzen, ohne die zivilrechtliche Struktur des Nachlasses zu gefährden.

Die steuerliche Betreuung von Immobilienprojekten erfordert bei der Umsetzung oft die Zusammenarbeit mit angrenzenden Fachdisziplinen. Um eine ganzheitliche Bearbeitung aller Fragestellungen rund um den Kauf, Verkauf oder die Übertragung von Immobilien zu gewährleisten, kooperieren wir im Bedarfsfall mit qualifizierten Partnern aus unserem regionalen Netzwerk:

• Notare und Rechtsanwälte 

• Immobilienbewerter und Sachverständige 

• Immobilienmakler