Die Kaufpreisaufteilung bei vermieteten Immobilien

Kaufpreisaufteilung bei Immobilien: Maximierung der Abschreibung für Vermieter

Wer eine vermietete Immobilie kauft, möchte die steuerlichen Vorteile optimal nutzen. Die wichtigste Stellschraube in der laufenden Steuererklärung ist hierbei die Absetzung für Abnutzung (AfA). Da der Gesetzgeber festlegt, dass nur das Gebäude abgeschrieben werden darf, nicht aber der Grund und Boden, ist eine präzise Aufteilung des Gesamtkaufpreises zwingend erforderlich.

Die Nutzung der offiziellen Kaufpreisaufteilung des BMF (Bundesministerium der Finanzen ) ist dabei der Standard, führt jedoch ohne genaue Prüfung oft zu steuerlichen Nachteilen für den Käufer.

Das Prinzip der Kaufpreisaufteilung und die Auswirkung auf die Steuer

Je höher der Anteil des Gebäudes am Gesamtkaufpreis ist, desto höher fällt das jährliche Abschreibungsvolumen aus – und desto geringer ist die zu versteuernde Last aus den Mieteinnahmen. Das Finanzamt versucht im Gegenzug naturgemäß, einen möglichst hohen Anteil dem nicht abschreibungsfähigen Grund und Boden zuzuordnen. Dies gilt besonders für Ballungsräume und gefragte Lagen im Raum Köln und dem Erftkreis, wo die Bodenrichtwerte in den letzten Jahren stark gestiegen sind.

Das Eingabe-Tool der Finanzverwaltung und seine Schwachstellen

Das Bundesministerium der Finanzen stellt eine Excel-Arbeitshilfe zur Verfügung, die von den lokalen Finanzämtern zur Überprüfung der Kaufpreisaufteilung genutzt wird. Dieses Tool ermittelt auf Basis von Baujahr, Gebäudetyp und den regionalen Bodenrichtwerten ein theoretisches Verhältnis zwischen Grund- und Gebäudeanteil.

Die Praxis zeigt, dass diese standardisierte Berechnung den realen Zustand des Gebäudes oft unzureichend abbildet. Modernisierungen im Inneren der Immobilie werden häufig nicht voll berücksichtigt, was zu einem künstlich überhöhten Grund- und Bodenanteil führt.

Rechtssichere Gestaltung im Kaufvertrag

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in ständiger Rechtsprechung klargestellt, dass eine im Kaufvertrag von den Parteien einvernehmlich getroffene Kaufpreisaufteilung der Besteuerung zugrunde zu legen ist, sofern sie wirtschaftlich haltbar ist und keine Scheingestaltung vorliegt. Das bloße Abweichen vom Excel-Tool des Finanzamts reicht für die Behörde nicht aus, um eine vertragliche Vereinbarung einfach zu verwerfen. Eine fundierte, wirtschaftlich begründete Aufteilung bereits beim Notartermin ist daher der beste Schutz vor späteren Korrekturen durch die Finanzverwaltung.

AfA-Optimierung für Käufer

Planen Sie den Kauf einer Renditeimmobilie in Köln oder auch Bundesweit? Wir unterstützen Sie im Vorfeld dabei, die Kaufpreisaufteilung sachgerecht und fundiert vorzubereiten, damit Ihre steuerliche Abschreibungsbasis optimal besteht.